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熱點話題|麻城房地產稅來臨前 個人房產的操盤指南

2018-08-28 10:45    來源:麻城房產網    作者:麻城房網    點擊:3832

    三四線無論是誰,都盡可能逃頂;一二線買新房的剛需,抓地產商低價拋的機會,該買就買,沒必要等;而擁有多套住宅者,趕在房地產稅來臨之前,該拋趕緊拋。

 
    前幾天,我寫了一篇《住建部房價問責機制落地,房地產將迎來巨變!》,很多朋友留言,看了這么多年我的文章,終于有一篇能徹底看懂了。不過,也有更多的讀者針對其中的細節,提出了更多的問題,因此今天寫一篇,詳細解讀一下房價走勢的邏輯與具體的操作方式。
 
 
    最近十年來,中國房價的快速上漲,有內外兩個原因,表象是08年大規模基建與貨幣超發放水,而根源卻是99年的高校擴招與WTO談判完成。
 
    99年之后,一方面大量受教育人口涌入城市勞動力市場,另一方面加入全球化分工則帶來了生產力的大幅提升。因此,人力與效率的雙提升,帶來了生產力噴涌和財富的累積,為十年之后房價上漲提供了真正的源動力。
 
    而08年的放水,則是在這個源動力之上,加了一個超級杠桿,使房價加速上漲得以實現。
 
    只不過,08年之后,我們習慣了用放水加杠桿的方式來解決經濟問題,使得中國的房價迅猛增長,大幅透支了99年的源動力。
 
    在三輪放水的加杠桿之下,如今把中國的房子都賣了,應該能撬動整個地球了.....
 
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    而伴隨著我們不斷加杠桿,一方面,我們的教育與科技的進步逐步減慢,另一方面,隨著全球化的開倒車和貿易戰,我們全球分工與戰略機遇期也面臨極大的挑戰。
 
    這兩者意味著我們房價上漲的源動力——國民生產力越來越難以支撐高房價,而如今,隨著金融“降杠桿”和“L型經濟”的確定,中國的房地產市場,在泡沫危機和全球動蕩的倒逼之下,也必然將面對一輪根本性的改革。

    因此,過去十年累積下的經驗公式和成功案例,很多都可能失靈。
 
 
    我們國家是“有中國特色的社會主義市場經濟”,因此要理解中國的房地產的定位與改革,就一定要從中國政策的轉向看起。
 
    四萬億的大放水已經成為歷史,隨著90年代的改革新銳們,如今先后登上了中國經濟的舞臺,中國未來的改革,大概率會重走90年代那次“有中國特色的凱恩斯主義”之路。
 
    而20年多前,在朱總的帶領下,我們對沖經濟危機的基本邏輯是:大幅提升政府財政汲取能力,通過積極的財政政策,推動有效基建和技術升級,通過全要素生產力提升的增量,慢慢對沖各類資產泡沫。
 
    通過這個途徑,既能避免經濟硬著陸帶來的產業破壞,又能避免資產大幅縮水引發的社會騷動。因此,對于國家來說,這是一個很好的解決方案。
 
    在這個邏輯之下,中央就需要通過做增量來對沖存量,通過經濟發展和通脹來消耗掉過去累積的泡沫。但是,為了促進經濟發展,地方政府要投資基建、科技、教育,還得給企業減稅和補貼,這使得原本就捉襟見肘的地方財政,必然更加難以騰挪。
 
    因此,這也意味著,就像90年代地方政府向“舊動能”的農村攤牌農業稅一樣,如今房地產稅這個地方政府未來最大的稅源,必然要開征了。
 
    否則,沒有良好基礎設施投入,新動能的產業和人才,都會用腿來投票,向更好的營商環境、教育與就業的城市轉移,使得新動能的當地經濟良性發展。
 
    而留下來的舊動能與夕陽產業,最后都會成為地方政府的負擔。因此,房地產稅對于地方政府來說,這也算得上是一種倒逼改革。
 
 
    好了,政策的邏輯出來了,我們再來看政策對房價的影響。
 
    首先可以明確的是,隨著新一輪透支模式的財政上馬,要對沖目前的經濟下行,其必然將倒向基建。這對于房地產是非常大的利好,勢必以遠期預期的方式,反饋到近期的房價當中。
 
    所以,能夠很輕松理解,為什么伴隨著“積極的財政政策更加積極”的同時,中央對于房價的上漲,從“控制過快上漲”,直接改成了“堅決遏制上漲”。
 
    背后的邏輯很簡單,越是調控,意味著房價越要上漲,調控越激烈,也就意味著跳漲的動力越激烈。
 
    這里呢,我要說一個概念,就是國家絕對不會主動去戳房地產泡沫,這個幻想絕不能抱有。同樣,反過來說,中央堅決遏制房價上漲,并非是“大庇天下寒士盡歡顏”,而是為了防止“爬得越高,摔得越重”。
 
    從物理學的角度,把房價換成人,5米的地方摔下來兩次,和10米的地方摔下來,遭受的傷害不是同一個量級。5米摔下來還算是軟著陸,10米摔下來就得進ICU了。(物理公式我就不列了)
 
    因此,在財政強刺激和房地產稅都必須執行的大背景之下,中央要出臺政策,防止兩者對房地產價格趨勢的疊加,引發劇烈的共振。
 
    這里,正好用物理學的正弦波來解釋,隨著未來基建與房地產稅的征收,房價的走勢,應該是這個樣子的:
 
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    對照這個正弦曲線,政府本輪遏制房價的原因,用物理學的話說,就是把正弦波的振幅壓縮,用經濟學的話說,就是熨平周期震蕩。為的,就是避免財政刺激吧房價拉高之后,房產稅征收導致的暴跌,把中國經濟砸進ICU里面。
 
    而只要我們的經濟不硬著陸,隨著良性的通貨膨脹,隨著之前基建完善城市配套,通過教育、營商環境的提升,在勞動力涌入和生產效率的提升的雙背景之下,房價最終還是要再次擁有止跌并上漲的源動力。
 
    而這個曲線并不適用于全國,經濟學上的“二八法則”必然會發生,隨著人才和資金向配套更好的一二線城市涌入,屆時,一二線城市能夠收得上足夠的房地產稅,也將能提供更優質的教育、醫療、企業稅收減免、基建等一系列的優質服務,最終會反作用于房價。
 
    而隨著高端人才和資本的逃離,去杠桿和去泡沫的痛苦,如果出現,也是優先由“舊動能”為代表的三線以下城市來承擔。
 
    因此,長線來看,各個城市房價的走勢,最終還是取決于是否有大量高素質的勞動力涌入,以及是否符合國家對于“新動能”產業升級的定位。
 
    具體的操作模式,在國際國內環境沒有巨大變化的情況下:
 
    如果你有幾十套以上的房產,自然是現在就要開始拋,否則如個人所得稅般,逐級遞增的房地產稅能收得你想哭。同樣,過大的資產包決定了,你不可能指望每一套房產都能拋在高點,李超人也是拋了六七年才跑干凈。
 
    而如果你只有十套以內的房產,可以慢慢在未來兩年趕在房產稅推出之前,保留少量一二線的中心城區房屋,尤其是優質學區房,將其他的房產在高點出貨。在市場價格隱形上漲的大背景之下,賣方擁有較強的議價空間,否則等到征收稅的時候,即使折價出售,短期內也較難變現。
 
    而剛需或改善的用戶,則是趁著限售限購,以合適的利率折扣,抓緊時間利用杠桿買套在政策壓制下,價格倒掛的新房。優先購買一二線城市,這里未來將提供更優質的服務與工作機遇。
 
    至于一線城市集群外的三四線城市,除了自住的,多余的房產趁著一波行情上揚,一股腦清掉,則是最佳的選擇。
 
    最后,最有保值增值價值的城市,從新動能產業角度考慮,80%都在長江經濟帶上。

【責任編輯:麻城房網】
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