6月18日老时时彩|福建福彩老时时彩
在麻城簽訂合同后房價大幅上漲 能否調整房屋買賣價格?

2018-08-29 10:30    來源:麻城房產網    作者:麻城房網    點擊:4011

在麻城簽訂合同后房價大幅上漲 能否調整房屋買賣價格?

    閱讀提示:

 
    我國房地產市場多年來持續火爆,房價的漲跌牽動著人們的神經。在房價大幅上漲時,出賣人不想繼續履行房屋買賣合同的事例時有發生。
 
    本案例中出賣人主張此時屬于發生情勢變更的情形,應對交易價格予以調整。
 
    經過四級法院的審理,最高法院最終一錘定音,未支持出賣人的主張,對維護房屋買賣市場的交易秩序具有重大意義。
 
    [裁判要旨]
 
    房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當事人的預見,但仍屬于正常的商業風險,故以房屋價格出現較大上漲、繼續履行顯失公平為由主張調整交易價格缺乏充分的法律依據,不應予以支持。
 
    [案情簡介]
 
    一、2006年5月,賣方邵慶珍與買方安妍簽訂《房屋租售合同》,約定因賣方在銀行辦理貸款,還款期未到,暫時無法辦理產權交易,賣方先將房屋出租給買房使用,年租金5萬元,賣方在租賃期屆滿后將商業用房出售給買方,總購房款60.8萬元。
 
    二、《房屋租售合同》簽訂后,邵慶珍將房屋交付給安妍使用,安妍按約交付房屋租金。
 
    三、2010年7月,雙方約定的租賃期間屆滿,安妍要求邵慶珍履行房屋買賣合同,后訴至赤峰紅山區法院,請求判令邵慶珍繼續履行合同,辦理房屋過戶手續。邵慶珍辯稱,繼續履行顯失公平,本案應以情勢變更原則處理,故安妍的訴訟請求應予駁回。
 
    四、赤峰紅山區法院認為,雙方當事人簽訂《房屋租售合同》以后房價上漲,不屬于情勢變更。判決:雙方繼續履行《房屋租售合同》;安妍給付購房款60.8萬元,邵慶珍將房屋的房產證等提供給安妍,并協助辦理過戶手續。
 
    五、邵慶珍不服,上訴至赤峰中院。二審中,邵慶珍提供一份《估價報告》,證明涉案房屋在2010年7月的市場價值總額為254.8555萬元。赤峰中院認為,如果仍按合同約定的價格履行對邵慶珍有失公平,應由安妍給予邵慶珍一定的補償。遂在維持一審判決的基礎上,判決安妍補償邵慶珍購房款70萬元。
 
    六、安妍不服,向內蒙古高院申請再審。內蒙古高院判決維持赤峰中院判決。
 
    七、安妍仍不服,向檢察機關申訴。最高檢察院向最高法院提出抗訴。最高法院改判維持赤峰紅山區法院判決。
 
    [裁判要點]
 
    本案房價大幅上漲的事實不屬于情勢變更的情形,故出賣人請求調整交易價款缺乏法律依據。
 
    《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條規定:“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”
 
    本案租售合同包含有租賃和買賣兩重法律關系,其中買賣關系約定于合同簽訂四年后履行,期間房屋市場價格出現較大幅度上漲,約定到期,市場價格高出約定價格近三倍,屬于合同訂立后出現的重大變化。
 
    雖然可能超出當事人的預見,但仍屬于正常的商業風險,因此不能適用上述規定請求調整交易價款。
 
    [實務經驗總結]
 
    前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴,提出如下建議:
 
    一、合同當事人應遵循誠實信用原則全面履行合同。房屋買賣合同簽訂后房價大幅上漲,較難被認定為發生了情勢變更,以此為由請求變更或解除合同,不能得到支持。
 
    二、房屋買賣合同簽訂后房價大幅上漲,出賣人將房屋另行出賣給他人并辦理變更登記的,原買受人有權請求出賣人賠償房價上漲的可得利益損失,出賣人并不能實際獲得房價上漲的收益。
 
    [相關法律法規]
 
    《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》
 
    第二十六條  合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
 
    [法院判決]
 
    以下為本案在最高法院審理階段,裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述:
 
    當事人應當按照合同約定全面履行自己義務,變更合同約定須經當事人協商一致,或是具備法定事由時由一方當事人請求人民法院變更。本案租售合同包含有租賃和買賣兩重法律關系,其中買賣關系約定于合同簽訂四年后履行,期間房屋市場價格出現較大幅度上漲,約定到期,市場價格高出約定價格近三倍,屬于合同訂立后出現的重大變化。
 
    對此,雙方當事人并未能通過協商予以變更,而依據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》第二十六條,主張客觀情況發生重大變化請求變更合同的條件為,合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的。
 
    而本案中房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當事人的預見,但仍屬于正常的商業風險,故以房屋價格出現較大上漲、繼續履行顯失公平為由主張調整交易價格缺乏充分的法律依據,不應予以支持。
 
    合同對違約責任的約定并非賦予邵慶珍任意解約權,而依據安妍對履行合同所持態度、所做準備及履行合同后其所能獲得利益等情況,應確認安妍未違約,一審對邵慶珍解約通知不產生解除合同效力的認定亦無不當,合同應繼續履行。
 
    [案件來源]
 
    安妍、邵慶珍房屋買賣合同糾紛再審民事判決書[最高人民法院(2017)最高法民再26號]

【責任編輯:麻城房網】

相關閱讀:

復制地址打印關閉
分享到:

已經有0條評論  我要評論


6月18日老时时彩