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樓市熱點|降準大趨勢如何影響房地產投資?

2018
08/29
11:45
麻城房網
許可公告
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    樓市熱點|降準大趨勢如何影響房地產投資?

        長期以來,
    房地產市場正在成為中國人最為關注的一個話題,沒有房的人會一直糾結到底如何才能夠買得起房,買過房的人在糾結什么時候房價才能夠繼續上漲,這種矛盾的心理正在成為中國房地產市場一個典型的眾生相。特別是今年以來,國家多次降準之后,房地產市場到底該向何處去,也成了大家最關心的一個話題。

        多輪降準到底放了多少水?
     
        根據中國人民銀行官網的數據顯示,2018年總共實施了三次降準,這三次降準給中國市場帶來了較為明顯的影響:
     
        第一次降準:2017年9月30日,根據國務院部署,為支持金融機構發展普惠金融業務,聚焦單戶授信500萬元以下的小微企業貸款、個體工商戶和小微企業主經營性貸款,以及農戶生產經營、創業擔保、建檔立卡貧困人口、助學等貸款,人民銀行決定統一對上述貸款增量或余額占全部貸款增量或余額達到一定比例的商業銀行實施定向降準政策。凡前一年上述貸款余額或增量占比達到 1.5%的商業銀行,存款準備金率可在人民銀行公布的基準檔基礎上下調0.5個百分點;前一年上述貸款余額或增量占比達到10%的商業銀行,存款準備金率可按累進原則在第一檔基礎上再下調1個百分點。上述措施將從2018年起實施。根據測算,對普惠金融實施定向降準政策可覆蓋全部大中型商業銀行、約90%的城商行和約95%的非縣域農商行。按照2017年8月末,本外幣存款余額167.04萬億元,降準0.5個百分點將釋放約8352億元的流動性。
     
        第二次降準:2018年4月17日,中國人民銀行決定,從4月25日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點;同日,上述銀行將各自按照“先借先還”的順序,使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利(MLF)。中國人民銀行將繼續實施穩健中性的貨幣政策,保持流動性合理穩定,引導貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長,為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。根據這個數據進行測算,降低銀行存款準備金率1個百分點,銀行使用央行釋放的資金償還MLF約9000億元,同時釋放增量資金約4000億元,總共釋放資金1.3萬億元。
     
        第三次降準:2018年6月24日,央行決定,從7月5日起,下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。鼓勵5家國有大型商業銀行和12家股份制商業銀行運用定向降準和從市場上募集的資金,按照市場化定價原則實施“債轉股”項目。支持“債轉股”實施主體真正行使股東權利,參與公司治理,并推動混合所有制改革。同時,郵政儲蓄銀行和城市商業銀行、非縣域農商行等中小銀行應將降準資金主要用于小微企業貸款,著力緩解小微企業融資難融資貴問題。根據計算,我們可以得出此次降準總共是給五大行以及股份制商業銀行釋放流動性5000億元,給郵儲、城商行、農商行釋放流動性2000億元,總共釋放流動性7000億元。
     
        我們綜合考量三次降準,可以計算得出,今年以來的三次降準總共給市場釋放了28352億元的流動性,眾所周知,在大量進行流動性釋放的時候,將會對資產價格有著快速的推高作用,于是很多人都在擔心,這樣多次大規模降準究竟會對房地產市場產生什么樣的影響?
     
        房地產投資到底該怎么看?
     
        其實,從2015年以來,中國房地產市場進入了一個非常瘋狂的上漲周期,在這個上漲周期里,房地產市場的發展可以說是一日千里,各地的房價都在快速上漲,可以說中國房地產市場的瘋狂是以2015年為起始的,之前我們在專欄中曾經專門論述過,對于中國來說,中國房地產最大的問題是資產荒的難題,由于中國缺乏主要的投資品,無論是股市、期貨、債市還是其他金融市場都是一個投機市場,而不是投資市場,市場的價值非常有限,如果希望在金融市場上實現資產的保值增值顯得非常困難。
     
        在這樣的大背景下,房地產就被人為地賦予了金融屬性,因為大多數人發現,在中國房改之后20年的房地產市場發展歷程中,除了海南之外,幾乎沒有發生過房地產的崩盤事件,房地產市場的保值屬性幾乎是所有人公認的,與此同時,最近幾年房地產市場的大漲讓幾乎所有中國買房的家庭都嘗到了房地產升值的甜頭,房地產基本上給所有的中國中產家庭加了杠桿,中國人的財富在某種意義上被房地產市場成功地進行了增值。
     
        但是我們在看到房地產市場所帶來的好處的同時,也要清醒地認識到,縱觀全中國的房地產市場有著非常明顯的房地產炒作特征,最近三年以來,無論是大城市、中等城市還是小城市都經歷了一輪較快的上漲,特別是最近幾個月,三、四線城市的房價大規模上漲,讓中國幾乎各個區域的房地產價格都處于一個歷史高位,各種需求都基本得到了滿足。特別是最近一段時間的貨幣化棚改政策,讓庫存量巨大的五、六線城市都出現了房價的翻番和火爆局面,借用股市的判斷方式我們都可以判斷是幾乎所有題材都被炒作了一遍,所以房地產市場還想有著大規模的上漲,甚至像前幾年一樣翻番式的上漲是一個幾乎不可能的事件。
     
        從目前來看,一方面,降準大多數都是定向降準,所以降準所帶來的2.8萬億元流動性想要流入房地產市場是非常困難的,再加上各個城市的監管層都在把企業購房的通道堵死,從而也斷絕了企業資金直接流入方式的可能。另一方面,降準所帶來的力量更大程度上是維持房地產市場穩定的力量,而不是推動房地產市場上漲的力量,房地產市場其實已經出現了一定程度的泡沫,如果再出現大漲,就有可能危及中國經濟的安全與穩定,這也是國家反復強調房住不炒的根本原因。
     
        所以,我們對房地產市場的判斷是,這一輪大規模房地產市場的上漲正在進入尾聲,對于通過買房實現資產的增值不要抱太大的希望,未來中國房地產市場走勢呈現出大趨勢橫盤,小規模波動的可能性將會增加。大家在進行資產配置的時候建議盡量降低房地產在資產配置中的占比,多配置高流動性的資產,比如說在貨幣基金、低風險債券、養老保險等方面的財富配置,通過多元化的財富配置降低風險,畢竟從投資的角度來說,不要把雞蛋放在一個籃子里,才是真正避免風險的關鍵。
     
        不過,大家也要注意,降準所帶來的流動性寬松也有可能帶動通脹的上漲,在這個時候關注通貨膨脹的變化,及時進行資產配置調整才是我們對于財富保值增值的一個合理的處置方式。
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