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買房過程中如何簽購房合同?

2015-01-23 02:08    來源:麻城房網    點擊:5997


    買房過程中最棘手的事情之一就是和開發商簽合同。大家都知道,開發商對《商品房買賣合同》非常了解,都曾精心研究過,是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”,而購房者對此卻比較生疏,稍不注意就會陷入開發商布下的文字陷阱里。

    因此,在簽訂購房合同的時候,購房者一定要經過嚴謹縝密的思維和談判,盡可能地與開發商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀,相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。

    (1)仔細閱讀合同內容

    拿到《商品房買賣合同》后,購房者先不要簽約,而應該首先仔細閱讀其中的內容,如果對其中的部分條款及專業術語不理解或者概念比較模糊,可以向麻城房網咨詢),在自己全部理解之后才開始簽約。

    (2)認準簽約主體——同當事人的約定

    《麻城市商品房買賣合同》開篇中的合同當事人的約定需仔細驗證房地產開發商的基本資料,確認企業名稱與營業執照的名稱完全一致,以免引起不必要的糾紛。因為在我市的商品房銷售中,很多開發商都會委托代理公司代銷自己的樓盤。因此,購房者在簽訂《商品房買賣合同》時,無論接觸的是開發商還是其委托的銷售公司,都應認準簽約主體(《麻城市商品房預售許可證》上標明的公司),在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現象發生。

    (3) 合同第一條——項目建設依據

    1、注意土地使用年限,我國法規規定,住宅的土地使用權年限為70年,商業用地40年,如開發商取得土地使用權較早,而購買人簽訂合同較晚,則對購房人的土地使用權有一定影響。

    2、注意開發商的三證:《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》,如合同中哪怕就差一證,購買人最好不要簽約,因為開發商如未辦理此一證,則開發商無法取得商品房預售許可證,那么可能無法辦理房屋所有權面積和土地使用權證。

    (4)合同第二條——商品房銷售依據

    如開發商未取得的《商品房預售許可證》,為實現順利銷售,在合同中填列虛假或過期的《預售許可證》號,則構成欺詐。

    (5)合同第三條——買受人所購商品房基本情況

    購買人首先應明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號,以避免開發商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結構、建筑面積、套內面積。明確約定房型(幾室幾廳)。

    (6)合同第四條——買受人商品房所在項目基本情況

    要明確約定合同中的各項目,如綠化率、物業管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業主享有《物業管理條例》規定的各項權利,明確約定車庫、停車場的所有權、使用權

    (7)合同第五條——計價方式及價款

    明確約定房屋的總價款及計價方式,對房價款外的費用,不要作約定。

    (8)合同第六條——付款方式及期限

    此條是購房人最重要的合同業務,購買人應根據自身的經濟能力對付款方式進行慎重抉擇;付款時應妥善保存好相關的發票、收據,此為購房人最重要的證據之一;如是選擇按揭貸款方式付款的,一般都由開發商辦理。因此購買人要及時取得相關的合同、貸款發票,以證明購買人及時履行了付款義務。

    此條還應特別注意約定買受人逾期付款的違約責任,要注意約定的逾期時間盡量長些為好,以保證合同仍能繼續履行;出賣人解除權的約定,約定的逾期時間盡量長些,違約金盡量低些。

    (9) 合同第七條——買受人逾期付款的違約責任

    本條是約定我們自己的違約責任。要注意約定的逾期時間盡量長些為好,以保證合同仍能繼續履行。合同約定的違約金越低越好,盡量不要超過每日萬分之三。

    (10)合同第八條——面積確認及面積差異處理

    面積差異較大,買受人享有解除權要求退房時,利息的約定應按銀行同期貸款利率計算,通常開發商約定銀行同期活期存款利率;應約定套內建筑面積誤差范圍,實踐中有些總建筑面積在約定范圍內,但公攤面積過多,導致套內建筑面積大大縮水,直接侵害了購房人的利益。面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%。

    關于商品房面積的計算,但是在這里還需要進一步予以詳解:

    我國最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和建設部《商品房銷售管理辦法》中,對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款:出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內建筑面積與《商品房買賣合同》約定的面積不符,如果合同中有約定,按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確,面積誤差比絕對值超出3%,購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續履行合同,房屋的實際面積比合同約定面積大的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購房者按約定價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,此部分所有權歸購房者;房屋實際面積比合同約定面積小的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還購房者,面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。

    此外,購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款,這就有了套內建筑面積和公用建筑分攤面積之分(套內建筑面積是獨立產權,公用建筑分攤面積是共有產權)。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款,因為核對公用建筑分攤面積非常困難,不良開發商就有可能通過虛增公用建筑分攤面積來獲得高額利潤,也由此損害購房者的權益。因此,在合同中應明確標明公用建筑面積的平方米數或計算比例。當然,這一條款成立的前提是符合建設部《商品房銷售管理辦法》的規定。
(11)合同第九條——交房期限及條件

    首先應明確約定交房期限;其次應明確約定交房條件,根據建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定,證明商品房經驗收合格的文件就是由武漢市建委頒發的《建筑工程竣工驗收備案表》,開發商在商品房交付時必須向購房人出示,否則,購房人有權拒絕接收房屋,開發商應承擔逾期交付房屋的違約責任;然后在明確約定基礎設施,公共配套建筑交付的具體時間;最后對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的,約定出賣人應在發生之日起10日內書面告之買受人。

    同時還需注意在《商品房買賣合同》中,商品房的供水、供電的運行日期都是空白,這也需要由甲乙雙方協商填寫。如今的很多開發商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”。看上去這句話沒什么問題,但是細細品味就會發現其中大有文章可做:“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的,還是正式的?入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此,在這些條款中,需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制,暖氣的開通也受季節限制,但合同中都應對此有盡量明確的約定。

    (12)合同第十條——出賣人逾期交房的違約責任

    在《商品房買賣合同》中,標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款,但關鍵內容是空白的,需要由甲乙雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同前就已經填寫完畢,購房者就需要仔細對比,以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。

    為保障自己的權益,約定逾期交房時間越短越好,最好不要超過1個月,約定出賣人逾期交房違約金越高越好,目前武漢的開發商普遍是約定萬分之二;此外在購買人的解除權約定中,開發商逾期的時間不超過30日,解除合同的違約金盡量高些。

    (13)合同第十一條——交接

    現在很多開發商都是以電話通知的方式交房,應約定開發商向我們提交房屋入住通知書《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協議》中寫明,以免事后出現糾紛。

    (14)合同第十二條——規劃、設計變更的約定

    很多購房者不重視合同中的設計變更條款,尤其是對所購房屋無關的環境變更,因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此,任何的設計變更都是有原因的,這種變更往往是為了符合開發商的利益,但同時卻又有可能傷及購房者的利益,因此在簽訂此條款時更應審慎對待。

    因是開發商原因導致購房人解除合同的,開發商約定的違約金不應低于銀行同期貸款利率。(武漢市的開發商普遍是約定的銀行同期活期存款利率),買受人要力爭。

    (15)合同第十三條——關于辦理房地產權屬

    此條是開發辦和市工商局聯合制定的格式化條款,可以說已是盡最到力保護消費者的利益了,既然是格式化條款,也就只能一帶而過。

    (16)合同第十四條——出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任

    如今,房地產開發商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子,但并沒有寫明怎樣算粗裝修,怎樣算精裝修,這時,就必須在合同中明確裝修標準。建議在合同附件四中加以具體明細。

    (17)合同第十五條——關于產權登記的約定

    因開發商的原因,無法辦理產權登記,導致購買人解除合同的,約定的違約金盡量高些,最好在10%左右。(開發商常約定1%)同時,購房者還應知道,根據武漢市房產局武房市〔2004〕7號文的規定,房地產開發企業取得了《商品房預(銷)售許可證》和預登記通知單后,在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內,由房地產開發企業向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續;同時,開發商應當在商品房交付使用之日起90日內辦理完房地產初始登記。據市〔2004〕7號文如沒有備案和不予備案的,一般是有下列情況之一的,不予備案:

    1)未經項目預登記的;

    2)預售的商品房項目有轉讓行為的(已辦理項目轉讓變更手續的除外);

    3)預售的商品房項目已抵押,抵押登記部門未出具解除抵押關系證明的,抵押權人未出具同意出售、再抵押(按揭)的書面證明的;

    4)不符合《商品房預(銷)售許可證》上規定的預(銷)售時限及預(銷)售范圍的商品房;

    5)其它法律法規禁止出售的。

    (18)合同第十六條、十七條、十八條——此三條和該合同第十三條一樣為政府

    格式化條款,在此就沒有必要注解。

    (19)合同第十九條——單方解除合同

    建議購房者在房地產交易雙方中關于單方解除合同的違約金約定,其違約金的比率應保持一致,保持權益的對等。

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